산 집에서 누수가 나왔는데, 매도인은 몰랐다고 합니다

단독주택을 사서 들어간 지 몇 달 만에 천장에 얼룩이 번지고, 벽지를 뜯어 보니 오래된 누수 흔적이 나오는 경우가 있습니다. 매도인에게 연락하면 대답은 대체로 비슷합니다. “살 때는 몰랐다”, “비가 많이 와서 그런 것 같다”. 매수인 입장에서 쓸 수 있는 법적 수단은 크게 세 가지입니다. 하자담보책임, 고지의무 위반을 이유로 한 손해배상, 그리고 사기 고소입니다. 셋은 요건도 다르고 기간도 다르며, 무엇보다 입증해야 하는 것이 다릅니다.

하자담보책임은 기간이 짧습니다

매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약을 해제할 수도 있습니다. 매도인이 하자를 알았는지는 묻지 않습니다. 이 점에서 매수인에게 유리한 제도입니다.

그러나 두 가지 제약이 따릅니다. 하나는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임을 물을 수 없다는 점입니다. 집을 볼 때 천장의 얼룩을 보고도 넘어갔다면 다툼이 생깁니다. 다른 하나는 기간입니다. 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사하여야 합니다. 누수를 발견하고 매도인과 몇 달 실랑이를 하다 보면 이 기간이 지나 버리는 일이 드물지 않습니다. 누수를 확인한 날짜가 남는 자료(사진, 수리업체 견적서, 문자)를 남기고, 내용증명으로 책임을 묻는 의사를 밝혀 두는 것이 먼저입니다.

계약서에 “현 상태대로 매매하며 하자에 대하여 책임을 묻지 않는다”는 특약이 있는 경우도 많습니다. 이런 특약은 원칙적으로 유효합니다. 다만 매도인이 하자를 알면서 매수인에게 알리지 않은 경우에는 특약이 있더라도 책임을 면하지 못합니다. 결국 여기서도 문제는 “매도인이 알았는가”로 돌아옵니다.

고지의무 위반과 사기

매도인이 누수를 알고 있었다면 이야기가 달라집니다. 거래 상대방이 알았더라면 계약을 맺지 않았을 중요한 사정을 알면서 숨긴 경우, 법원은 신의칙상 고지의무를 인정하고 그 위반을 기망으로 봅니다. 이때 매수인은 계약을 취소하거나 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있고, 하자담보책임의 6개월 제한도 받지 않습니다.

문제는 입증입니다. 매도인이 누수를 알았다는 사실은 매도인의 머릿속에 있는 것이어서, 간접사실로 증명할 수밖에 없습니다. 실무에서 힘을 쓰는 자료는 다음과 같습니다. 매도 직전의 도배·페인트 작업 내역(얼룩을 가리기 위한 것인지), 이전 임차인의 진술, 인근 주민이나 수리업체의 기억, 매도인이 다른 사람에게 보낸 메시지. 집을 넘기기 직전에 천장만 새로 도배한 사정 같은 것이 모이면 매도인이 몰랐다는 말은 설득력을 잃습니다.

사기 고소라는 선택

매수인들은 민사소송보다 고소를 먼저 떠올리는 경우가 많습니다. 비용이 들지 않고, 수사기관이 대신 사실을 밝혀 줄 것이라는 기대 때문입니다. 그러나 사기죄의 벽은 민사보다 높습니다. 수사기관은 매도인이 누수를 알았다는 점, 그것을 숨겨 매수인을 속였다는 점, 매수인이 그 때문에 계약을 했다는 점을 모두 엄격하게 봅니다. 매도인이 “오래전에 한 번 고쳤고 그 뒤로는 문제가 없는 줄 알았다”고 진술하면, 그 진술을 깨뜨릴 객관적 자료가 없는 한 혐의없음으로 끝나기 쉽습니다.

불송치 결정이 나오면 이의신청을, 검사의 불기소처분이 나오면 항고를 할 수 있습니다. 다만 같은 주장을 반복해서는 결론이 바뀌지 않습니다. 앞선 단계에서 수사기관이 어떤 이유로 매도인의 인식을 인정하지 않았는지를 읽고, 그 이유를 정면으로 무너뜨리는 자료와 논리를 새로 내놓아야 합니다.

정리

누수 분쟁에서 매수인이 먼저 할 일은 세 가지입니다. 누수를 안 날을 기록으로 남길 것, 6개월이 지나기 전에 매도인에게 책임을 묻는 의사를 서면으로 밝힐 것, 매도인이 알고 있었다는 정황을 모을 것. 형사 고소는 그 정황이 충분히 모인 뒤에 선택해도 늦지 않습니다. 고소가 먼저 나가서 혐의없음으로 끝나면, 그 결과가 뒤따르는 민사소송에서 매도인에게 유리한 자료로 쓰이기도 합니다.